あなたに知ってほしくない住宅ローンの”神業”？

こんにちは

滋賀県犬上郡であなたにふさわしい

家づくりの進め方を、住宅ローンで

苦しまない資金計画から導き出す

地域密着の建築屋　増田勝巳です。

今回はちょっと人の記事を拝借して

の投稿です。

変な記事を見つけてしまったので

ここでシェアしてみたいと思いますが

ここからはじまりです。

※は僕の意見

日銀がマイナス金利政策を発表して

以降、新生銀行が住宅ローンの

引き下げを発表しました。
それに追随するように、3メガバンク

が引き下げを発表。三菱東京UFJが

3メガバンクで最低の0.8％（10年固定）

を発表しました。

ネット銀行はまだ引き下げを発表して

いないが、今後銀行間の住宅ローンの

獲得競争が激しくなります。またテレビ

で連日のように、住宅ローン借り換え

を検討する人が増加している状況を

伝えています。

マイナス金利時代の、住宅ローンの

新規、借り換えの組み方について

解説します。

”住宅価格の100％をローンで借りる

しかも出来るだけ長期間を選択”

頭金は住宅価格の20％、最低でも

10％、全額ローンは危険行為と

考えられていたが、これだけの

低金利の状況なので、むしろ

長期間の住宅ローンを利用して

利ザヤを稼ぐ発想に切り替える

方が得策です。

住宅ローンの金利を0.5％とすると、

　　　　※こんな低金利が35年間続くんですか…？

1,000万円を1％で運用する

　　　　　　　

と、0.5％の利ザヤを稼ぐことが

できます。しかも、長期間設定して

いれば、その期間、0.5％の利ザヤ

　　　　　　※これだって続く保証ないですよね…？

を稼ぐことができます。

　

”4000万円の物件を頭金1000万円、

住宅ローンを3000万円で設定する

のではなく、住宅ローンを住宅価格

の100％の4000万円借りて、頭金に

する予定の1000万円は別の金融

　　　　　　　※銀行は勘ぐりますよ…？

商品で運用する。”

1,000万円をプラスで借りると、年間

5万円の金利が必要ですが、1％で

運用出来れば、10万円の利益が

※出来なかったときは…？ギャンブル？

出ますので、差し引き、5万円の

利益が出ます。単純計算ですが、

10年で、50万円、30年で150万円

の利ザヤを稼ぐことになります。

さらに、住宅ローン控除制度の

利用条件に当てはまれば、10

年間、年末ローン残高の1％の

税金還付も受けられます。

1％の金融商品はサラリーマンで

あれば、社内預金、財形貯蓄、

優良企業の社債で運用できます。

※全ての金利が低いのになんでそう言い切れるん

でしょ?

ただし、金利は安いが、借りた

元本金額は当然返済しないと

いけないので、身の丈にあった

借入金額は基本中の基本です。
※話の内容の割にはえらく慎重…
年間返済金額は年収の20％～

25％以内に設定するのも基本

※低くできるなら低い方がいいと思いますが…

です。

稀なケースですが、全額現金が

※この話自体稀じゃないですか…？

用意できても、全額住宅ローンを

借入して購入した方が得な時代

になったということになります。

”余裕があっても繰り上げ返済しない”

借入金利が2％、3％の時代は、

少しでもまとまったお金があれば、

すぐに繰り上げ返済をした方が

総返済金額を減らせるので良い

方法でしたが、借入金利が、

0.5％の時代なので、利ザヤを

稼ぐため、繰り上げ返済せず

別の金融商品で運用する方が

※だから0.5％が35年間続けば…の話でしょ！

得策です。
また20、30年の間には何が

あるかわかりません。病気、

※金利だってそうなんです！

年収減等で急に現金が必要な

場合がありますので余裕資金

確保の意味でも、繰り上げ返済

は出来るだけ避けるべきです。

※金利だって支出ですよね？
またどうしても繰り上げ返済を

する場合、借入期間を短くする

方法は避ける方が得策です。
返済が苦しい状況になったとき、

借入している金融機関と条件

変更の交渉をする場合、期間を

伸ばして返済金額を少なくする

方法が取れないので避けるべき

です。

※どうしてもギャンブルさせたいみたい…

”変動金利を選択するのもよい時代かも”

住宅ローンは、高額でしかも長期

間の借入のため、変動金利は

リスクが高く、返済金額が固定

できる長期間の固定金利を選択

するのが得策と言われていました。

しかし日銀のマイナス金利政策に

より、今後さらに金利が下がり、

限りなく0％になる可能性があり

※まずない！なっても儲からないからどこの

　銀行もローン貸さないよ…

ます。今後さらに下がると、変動

金利が有利になります。

むしろ長期間の固定金利は、

将来の金利を現状の金利で固定

してしまうので不利に働きます。

※低い金利で固定するのは不利ですか…?

将来の金利情勢をどう読むかで、

変動金利を選択するのも良い時代

※低いものはいずれ上がる…全然良くないでしょ！

かもしれません。

一般サラリーマンにはとても当ては

まらない逆説の話…

誰に対してこんなことを言ってるのか

と思いますが…

あなたはどう感じますか？

こんな話に乗らないでくださいね！

”こんなことになるならやめときゃよかった…(T_T)”

親の持つ土地に家を建てる前に知っておくべき5つのこと～農地編3～

こんにちは

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家づくりの進め方を、住宅ローンで

苦しまない資金計画から導き出す

地域密着の建築屋　増田勝巳です。

前回、前々回に続いて”親の持つ

農地に家を建てたいが何から

始めればいい？”という質門の答え

の続きです。

ここまで「農地」という土地の地目を

変えないと、住宅ローンも建築確認

申請も通らないとお話をしました。

そしてこの質問は、親の土地を

もらってそこへ家を建てるという

事ですから、贈与税の対象に

なってきます。

土地の贈与税の計算、どうする

んでしょう？お金ではないから

お金に換算しないといけません。

譲り受ける土地の価値はいくらか？

土地の場合は、路線価や倍率方式

で算出するとなっています。

なんのこっちゃ？って話ですが

路線価って国税庁のホームページ

で見られます。その見方と計算方法

も書いているので一度チェックして

みるといいかもしれませんね。

計算が合うか合わないかの不安は

ありますがある程度の目安は

つけられるかもです。

でも、場所によっては路線価が

載っていないところもあります。

その場合は倍率方式で計算する

ということ。固定資産税評価額

に決められた倍率をかけての計算

です。この辺りもホームページ

に載っています。

それで価格が基礎控除の110万円

以下だったら贈与税はなし、

超える場合は、価格-110万円に

一定の税率をかけたものが贈与税

となります。110万円が境界と思って

ください。

現在は相続時精算課税方式も選べ

ますが長くなるので説明はやめとき

ます。

そして実際家を建てるとなれば、

気になるのは”地盤の強さ”

元々田畑なら、地盤が強いとは

想像しにくいです。

木造住宅は軽い故、支える地盤

の強さに深さを求めません。

浅いところが強いかどうか

なんです。田畑だと浅い部分は

耕されて粘土状態の場合も多く

強いと判断するのは難しい場合

も多いですから、資金計画の時

に”地盤強化”する必要がある

と思って計画を立てたほうが

無難だと思います。

必要なければ儲けものという

感覚でいたほうがいいですね。

以上、気になる点を書いて

みましたが、難しい言葉ばかり

になってしまい、”全くわからん”

と言われるかも…

やはり大事なのは、まずは

信頼できるプロに相談すること

から始めるのが一番だと

思います。初めからそう言えよ

と怒られるかもですが…

”相談相手を間違えないで…”

親の持つ土地に家を建てる前に知っておくべき5つのこと～農地編2～

こんにちは

滋賀県犬上郡であなたにふさわしい

家づくりの進め方を、住宅ローンで

苦しまない資金計画から導き出す

地域密着の建築屋　増田勝巳です。

前回”親の持つ農地に家を建てたいが

何から始めればいい？”という質門

の答えで「農地を宅地に変える」という

お話をしました。

ここで「農地」という土地の地目を

「宅地」に変えないと住宅ローンも通らない

とお話ししました。

住宅ローン審査を申し込もうとすると

”不動産登記簿謄本”を提出してください

と言われます。

ここで、土地の場所・大きさ・地目などを確認

して、あなたの借り入れの”担保”にできるか

どうかを見ようとするんです。

要は、あっちゃならない事ですが

あなたがローンを返せなくなった時

担保として押えた土地がいくらで売れて

ローン返済の代わりにできるかどうか?

の値踏みをするんですね。

銀行関係者に見られたら怒られるかも

しれませんが、そういうことですよ。

農地のままだったら売れたとしても

安いでしょ。農地として買う人が

あるかどうかも疑問です。

だから、”地目変更”必須になります。

そして「建築確認申請」

家を建てようとすれば、ここにこういう

内容の家を建てようと計画しました。

法律に見合う内容の計画をした

つもりです。確認してくださいと

行政に見てもらうことになります。

この申請も、10平米を超える場合の

新築や増築時に必ず行うことと法律

で決められています。

この時、家を建てたいと申請した場所

が農地であれば、必ず「農地転用」を

したという証明を付けないと、この

建築確認申請自体も通りません。

これも「農地法」という法律で縛りを

受けているから、建築自体を行う

前に農地法をクリアしろということです。

これまでの話をまとめると、まずする

べきことは「農地転用」になりますね。

ただこれが状況によっては簡単な

場合と厄介な場合が出てきます。

前回に書いた条件が代表例ですが

その農地の置かれている状況

によって転用できない場合も

あるので、まずはその土地が

転用可能な土地かどうかを

調べることが一番大事です。

これを説明すると、とんでもない

長文になるので、ここでは

とても書ききれませんから

まずはこのサイトを参考に

市役所経由で農業委員会に

確認したり、信頼できる工務店や

建築事務所等で聞いてください。

転用できたとしても、1年くらいの

時間がかかる場合もあります。

2年後くらいに家を建てようと

考えているなら早く確認する

ことが一番大事ですね。

ここに家を建てられるのか？～農地編～

こんにちは

滋賀県犬上郡であなたにふさわしい

家づくりの進め方を、住宅ローンで

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地域密着の建築屋　増田勝巳です。

”親の持つ土地に家を建てたいが

何から始めればいい？”という質門

にお答えします。

”2年後くらいには現在父が農地として

使用している土地に家を建てたいと考

えています。相続税などの税金や資金

の借り入れ、手続きなど何を気を付け

ればいいですか?”とのご質問。


いくつか問題がありますが…

①家を建てる土地は現在農地だということ

まず、お父さんにお住いの市町村から毎年

送られてくる「固定資産税納税通知書」を

見せてもらってください。

その中で、その土地の住所(番地)を見つけ

その土地の登記地目を見つけてください。

おそらく宅地・雑種地・田・畑あたりのどれ

かのはず。

これが田や畑となっていれば地目を宅地

に変更しないと家は建てられません。

「農地法」という法律で農地を宅地に変更

する手続きが必要になります。

参考までに、これを「農地転用」と言います。

これをしないと、ここにこういう計画で家を

建てますと行政に許可を求める「建築確認

申請」も通らないんですよ。

そしてその農地がある場所により転用に

かかる時間も変わってきます。

「市街化区域内」か「市街化区域外」か

（ちょっと難しいですね…工務店や設計

事務所に聞けば調べられます）

で手続きの方法が変わります。

「市街化区域内」なら土地のある市区町村

の農業委員会に農地転用届を出すだけで

いいですが(市役所で教えてもらえます）

「市街化区域外」の場合は基本的に転用

は禁止です。

これを変えようとすると県知事にまで許可

を求めに行かないといけないんです。

当然これは時間がかかりますね…

半年、いやもっとかかるかもしれません。

それに住宅ローンを使うとなれば、銀行も

農地のままではローン審査通りませんから

どうしても変えておく必要があります。

まず「地目」と「市街化区域内か外か」を

調べて農地転用の届け又は許可をどこに

出すのかを早く調べたほうがいいですね。


今回は長くなったので、税金や資金の

借入に関することは次回お答えします。



P・S

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コメントやメールをもらえたらお答えするので

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今日も最後までお読みいただきありがとう

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一度揺らされた家に入るときは用心して！

こんにちは。

滋賀県犬上郡で、あなたにふさわしい家づくりを、数十年後に住宅ローンで苦しまない資金計画から導き出す地域密着の建築屋  増田勝巳です。

今朝の朝日新聞を見ていて…

熊本の地震で、14日に起きた最大震度7の地震でどの程度ダメージを受けていたのか

わかりませんが、倒壊はしていなかった自宅に戻り就寝していた若い女性が、

16日未明の激しい地震（これが本震だったと後に定義された地震)で倒壊した

家の下敷きになり死亡したという記事がありました。

多分、一度目の地震には何とか耐えたものの、実はそれなりのダメージがあって

二度目の揺れに耐えきれなかったのだと思います。

本震級の揺れが二度続いたのも悪かったのでしょうが…

いくらか壁が壊れている所もあるが、家はちゃんと建っている…

普通なら大丈夫と思って入っちゃう気持ちはわからないでもありません。

早く片付けて元の生活ができるようにしたいと思うでしょうが…

建ってはいても構造部に大きなダメージを受けたままでは、

2度3度の地震に耐えるのは無理です。

出来れば家の中には入らないでほしい。ましてや就寝は必ず避けて！

余震で倒壊する可能性は絶対ゼロではないんです。

テレビでもちらっと名称が出ていましたが”応急危険度判定士”ってご存知ですか？

こういう事態が起きたとき、建物がどの程度ダメージを受けていて、入っても大丈夫かどうか？

を判定する者として、民間の建築士などが指定の講習を受けて認定された人です。

この判定士が震災直後に建物を見て回って、危険度を判定し近寄らないように注意喚起

することで二次災害を防ごうという制度があります。

この判定で”危険”と判定された場合は立ち入らない。

”要注意”と判定された場合でも、余震によっては倒壊する可能性もあるのでできるだけ短時間

にとどめてほしい

”調査済み”であれば一応使用することは可能だということになります。

熊本では、もうこの調査が行われているのかどうか分かりませんが、こういう制度があること自体

ほとんど認知されていないんじゃないかと思います。

せめて、このブログを読んでいただける方にだけでも”こんな制度がある”

ということを知っておいてください。

(補足)

17日から判定が始まった模様です。1週間ほどかかる予定らしいですが、

これ以上被害が広がらない事を祈りたいです。

P.S

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地震保険は必要か?

こんにちは。

滋賀県犬上郡で、あなたにふさわしい家づくりを、数十年後に住宅ローンで苦しまない資金計画から導き出す地域密着の建築屋  増田勝巳です。

これから、または今現在家づくりを考えている人の中には、熊本の地震を見て

「地震保険をかけといたほうがいいかも…」と考えている人もいるんじゃないでしょうか?

そんな地震保険の内容を簡単に見ていきたいと思います。

そもそも地震保険とは、政府と民間の損害保険会社が共同運営しています。

そして火災保険とセットで加入するのが原則。

そしてどこまで補償されるかというと、火災保険で契約した額の30～50％の範囲内で

設定できると規定されています。

つまり、火災保険の保険金額が　「建物3000万」　「家財1000万」の契約をしているなら

地震保険では「建物1500万」　「家財500万」が限度額となるということです。

地震が原因の火災で建物・家財が全損したとき、地震保険から支払われる保険金は

建物・家財を合わせて2000万円が限度となるということです。

これだけでは建物や家財をすべて元に戻すには足りないでしょうが、

地震の場合は被害が広域に及ぶため、保険金が確実に支払えるようにするため

このように設定されているようです。

また保険料は金融庁が認可した地震保険基準料率を摘要するため、

保険会社によって保険料が変わるということはありませんが、所在地と建物の構造によって

保険料は変わります。

滋賀県では、木造住宅・割引適用なし・保険金額1000万・保険期間1年間の場合の保険料は

10600円となっていますが、免震・耐震性能に応じた保険料の割引制度も用意されています。

地震保険に入ったほうがいいかどうか？

過去、地震の後に火災が起こり、その火災によって損害を受けたが地震保険に加入して

いなかったという理由で保険金支払いを断られ訴訟を起こした例がありましたが、被災者の敗訴

で終わった経歴があります。

これを考えると、十分な補償内容ではないとしても入っていなければ全く保証されない

可能性も高いと言えますから入っていた方が無難かもしれませんね。

もちろん掛捨てですから、地震が起こらなければ家計の負担にもなるでしょう。

でも地震が起こった時、確実に保険を使おうと思えば入っておかないと受け取れない…

正直絶対こうするべきという答えはありません。あなたならどう考えますか？

(ちなみに地震保険は火災保険の契約期間中であれば中途からでも契約可能です)

P.S

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何気ない日常

こんにちは。

滋賀県犬上郡で、あなたにふさわしい家づくりを、数十年後に住宅ローンで苦しまない資金計画から導き出す地域密着の建築屋  増田勝巳です。

熊本では被害が広がっているようです。

今日未明に起きた震度6強の地震で、一気に被害が広がった模様。

今夜からは天気が崩れ、大雨や強風だとの事。

悪いことが重なり、住民の皆さんは不安でしょうがないことだと思います…

何とか頑張ってほしいものです。

今日、ニュースを見ていて感じたことは

「普段のあたりまえの生活が一変したときの怖さ」でした。

地震の被害もそうですが、普段当たり前に食べていた米が食べられず、配給のおにぎりが

食べられたことを喜ぶ…

こんな災害時でないと感じられない感覚は普段の何不自由ない生活の中では

誰だって考えられない事でしょう。

「ご飯が食べられるの当たり前」　「家になくてもどこでも買える」　「毎日お風呂に入れる」

こんな当たり前が通じない生活が、今現在熊本にあるんですね。

今現在、何不自由ない生活を送れていることがどんなにありがたいことか

改めて感謝しています。

P.S

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【熊本で被害に遭われた皆さん】お見舞い申し上げます

こんにちは。

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昨夜、熊本で起きた大きな地震。僕は夜テレビをほとんど見ることが無い(子供が録画番組ばかり

見て見せてもらえない…）ので、今日のお昼まで全然知りませんでした。

お昼ご飯食べながらテレビを見ていて初めて知ったんです(*_*;

被害に見舞われた皆様には、本当にお見舞い申し上げます。

まだまだ大きな余震が数多く起きているようです…　救助活動も命がけでしょう…

今朝6時の段階で亡くなった方は9人、倒壊家屋の下敷きになり窒息死したケースが多いらしいとの事。

僕も建築屋である以上、こういったニュースはとても残念です…

被害に遭われた方たちのために今自分に何ができるかといえば…　本当に何もできないですね

出来ないのに何とかしてあげたいなんて失礼なことは言えません…

只々、皆さん頑張ってくださいと言うしかないです。

ただ建築屋として、これから携わっていく家づくりに対して、今まで以上に勉強して取り組んでいき

こういうケースでも”家につぶされて亡くなる”という事例を少しでもなくしていく努力をすること。

これしかないですね…

被災地では、17日の日曜日の朝は雨模様のようです。

数多い余震と雨が今後の救助活動の邪魔にならないといいですが…

そんな中、地震発生後6時間後に生後8か月の赤ちゃんが助かったことは

何よりの明るいニュースでした。本当に良かった。

熊本の皆さん、本当に頑張ってください！

P.S

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スタート！

こんにちは。

滋賀県犬上郡で、あなたにふさわしい家づくりの進め方を、数十年後に住宅ローンで苦しまない資金計画から導き出す地域密着の建築屋  増田勝巳です。

早いもので今年ももう四月に入りました。

春休みも終わり、入園・入学・進級・就職・移動など、子供から

大人まで新しい環境が始まる時期ですね。

皆さんはどうでしょうか？

僕の家庭は、長男が小学校1年生から2年生に進級、

下の女の子が保育園年少から年中に進級した春でした。

ついでに(?)奥さんの勤務場所も移動。

移動に伴って勤務時間が今までと一変したのが

最大の変化でした。

介護職で勤務時間がシフト制なんですが、早番がメインの

シフトになり朝の子供の世話はどうしても僕がすることになり、

うっかり朝寝坊できなくなったのが最大の変化でしたね。(-_-;)

共働きしていればどこの家庭でもお互いさまですね。

お互いうまく時間を調整して生活していく必要がありますよね。

こうして生活が変わってくると”うちもそろそろ家づくりを考える

かな?”なんて人もおられるでしょう。

生活リズムが変わるように、家づくりにかかわる要件も

変化しています。

長期金利はいまだマイナス圏内なので、住宅ローン金利も低い。

そのおかげで借り換えはかなり多いみたいですね。

僕の友達にも2.4％で借りた住宅ローンを借り換えたいと

言っている人がいますし。

そう考えるのは当然の話ですね。

これから家づくりを始める人も低金利は大事な要件の一つだと

思います。

消費増税もその一つでしょう。

でもそこだけに目がくらまないよう気を付けてくださいね。

先走らないでくださいね！

大きな買い物です。今だけを見るのではなく、10年後・20年後まで

考えて行動しないと”こんなはずじゃなかった”になりかねません！

僕が資金計画を一番大事に考えているのは、

”数十年後の家族が笑顔で暮らせている”

これが家づくりの最大の目的だと考えているからです。

先のことはあまり考えず、今の目先の願望だけで家を建てて

10年後に後悔したいですか？

そんな人はいないと思います。頑張って建てた家でずっと家族が

笑顔で暮らしていけることが当たり前だと思って家を建てようと

思っているはず。

その当たり前は他人には作れません。あなたが作るんです。

最終的な判断はあなたが決めるんですから！

そのあたりもよく考える春にしてくださいね。

P.S

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